O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozori: narxlar o‘sishi, eskrou mexanizmi va yangi rivojlanish modeli

O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozori jadal o‘sish bosqichini yakunlab, institutsional shakllanish davriga o‘tmoqda. Bu haqda CMWP eksperti Denis Sokolov Toshkentda o‘tkazilgan sohaviy sammitda ma’lum qildi.

Uning bahosiga ko‘ra, 2018 yildan beri kuzatilgan keskin narx oshishi klassik bozor sikli emas, balki “birlamchi narx belgilash” bosqichi bo‘lgan. Hozir bozor iqtisodiy jihatdan asosli deb hisoblash mumkin bo‘lgan narx bazasini shakllantirdi.

Shu bilan birga, yer egalari tomonidan yuqori narx kutishlari hamda hujjatlari to‘liq rasmiylashtirilgan yer uchastkalari taqchilligi rivojlanishni cheklamoqda.

Makroiqtisodiy fon: barqaror o‘sish

O‘zbekistonda YAIM har yili o‘rtacha 6–7 foizga o‘smoqda. 2025 yilda aholi soni 38 mln kishidan oshdi. Bu esa turar-joy va tijorat ko‘chmas mulkiga barqaror ichki talabni shakllantirmoqda.

Urban Land Institute bahosiga ko‘ra, rivojlanayotgan bozorlar global beqarorlik sharoitida rivojlangan iqtisodiyotlarga nisbatan barqarorroq bo‘lmoqda. O‘zbekiston ham o‘zgaruvchan muhitga moslashishda tezkorlik ko‘rsatmoqda.

Toshkent: politsentrik model va demografik omil

Toshkent Markaziy Osiyodagi eng yirik aglomeratsiyaga aylandi — aholisi 3 mln kishidan oshgan. Keyingi 10 yil ichida bu ko‘rsatkich 5 mlnga yetishi mumkin.

Shahar politsentrik model asosida rivojlanmoqda:

— tarixiy markaz;
— shimoliy va janubiy biznes hududlari;
— Tashkent City.

O‘sish bozor liberallashuvi bilan bog‘liq: propiska bo‘yicha cheklovlar bekor qilindi, norezidentlarga uy-joy sotib olishga ruxsat berildi. Hududlardan kelayotgan investitsion talab ham qo‘shimcha omil bo‘lmoqda.

Uy-joy narxlari: baza shakllandi

Ekspert hisob-kitoblariga ko‘ra:

— qurilish tannarxi — 1 kvadrat metr uchun 700–800 dollar;
— xarajatlar tarkibida yer ulushi — 40 foizgacha;
— 2018 yildan beri kuzatilgan 300 foizlik o‘sish takrorlanmaydi.

Bozor iqtisodiy jihatdan asosli, mo‘tadil o‘sish bosqichiga kirib bormoqda.

Asosiy muammo — yer narxlarining spekulyativ shakllanishi. Ko‘plab yer egalari real bozor ko‘rsatkichlariga emas, balki oshirilgan kutishlarga tayanmoqda.

Ijara bozori: e’lon qilingan stavkalar va real bitimlar

Ofis segmentida:

— A toifa bo‘yicha e’lon qilinayotgan ijara stavkasi — 1 kvadrat metr uchun 60 dollar atrofida;
— real bitimlar — 35–40 dollar.

Savdo ko‘chmas mulkida:

— Tashkent City Mall’da — 70 dollargacha;
— odatiy savdo markazlarida — 20 dollar atrofida.

Chakana savdoning qariyb 30 foizi hanuz bozorlarga to‘g‘ri keladi, biroq marketpleyslar asta-sekin pozitsiyasini kuchaytirmoqda.

Eskrou hisobvaraqlari: burilish nuqtasi

2026 yildan eskrou hisobvaraqlari joriy etilishi bozorning sivilizatsiyalashgan modeliga o‘tishdagi muhim bosqich bo‘lishi mumkin.

Boshqa mamlakatlardan farqli ravishda, mexanizm firibgarlikka qarshi kurashdan ko‘ra quyidagilarga qaratilgan:

— loyihalarni moliyalashtirishni barqarorlashtirish;
— devellopment sifatini oshirish;
— bank sektorini intizomga solish.

Developerlar yangi modelga qisman tayyor bo‘lsa-da, banklar uchun moslashuv jarayoni ancha murakkab kechmoqda.

Davlat tashabbuslari

Bozorni qo‘llab-quvvatlayotgan omillar:

— davlat qo‘llovidagi ipoteka;
— renovatsiya to‘g‘risidagi qonun (birinchi o‘qishda);
— yopiq pay investitsiya fondlari (ZPIF) haqidagi qonun loyihasi;
— tasdiqlangan Toshkent bosh rejasi.

Ekspert 2025 yilni zamonaviy, institutsional ko‘chmas mulk bozoriga o‘tish nuqtasi sifatida baholadi.

Istiqbolli yo‘nalishlar

Eng katta salohiyatga ega segmentlar:

— sovet modernizmi davridagi binolarni redevelop qilish;
— ofis obyektlarini rekonstruksiya qilish;
— sanoat zonalarida ko‘p funksiyali majmualar barpo etish;
— “Yangi Toshkent” loyihasi.

Ekspertning asosiy xulosasi: O‘zbekiston arzon aktivlar bozori emas. Bu — ichki kapitali yuqori, o‘sayotgan iqtisodiyot va yer egalari kutilmalari yuqori bo‘lgan bozor.