Рынок недвижимости Узбекистана: рост цен, эскроу и новая модель развития

Рынок недвижимости Узбекистана завершает этап стремительного роста и входит в фазу институционального формирования. Об этом заявил эксперт CMWP Денис Соколов на профильном саммите в Ташкенте.

По его оценке, скачок цен с 2018 года был не классическим рыночным циклом, а этапом «первичного приценивания». Сейчас рынок сформировал ценовую базу, которую можно считать экономически обоснованной.

Однако развитие сдерживают завышенные ожидания собственников земли и дефицит участков с корректной документацией.

Макроэкономический фон: устойчивый рост

Узбекистан демонстрирует ежегодный рост ВВП на уровне 6–7%, а численность населения в 2025 году превысила 38 млн человек. Это формирует устойчивый внутренний спрос на жильё и коммерческую недвижимость.

По оценке Urban Land Institute, развивающиеся рынки сегодня оказываются более устойчивыми к глобальной волатильности, чем развитые экономики. Узбекистан, привыкший к изменчивой среде, адаптируется быстрее.

Ташкент: полицентричная модель и демографический драйвер

Tashkent уже превратился в крупнейшую агломерацию Центральной Азии с населением свыше 3 млн человек. Через 10 лет показатель может достичь 5 млн.

Город развивается по полицентричной модели:

• исторический центр

• северные и южные деловые зоны

• Tashkent City

Рост обеспечивается либерализацией рынка: сняты ограничения на прописку, нерезидентам разрешено покупать жильё. Дополнительный фактор — инвестиционный спрос со стороны жителей регионов.

Цены на жильё: база сформирована

По оценке эксперта:

• себестоимость строительства — $700–800 за кв. м;

• доля земли в структуре затрат — до 40%;

• рост цен на 300% с 2018 года не повторится.

Рынок выходит в фазу умеренного, экономически оправданного роста.

Проблема — спекулятивное ценообразование на землю. Владельцы участков часто ориентируются не на рыночные показатели, а на завышенные ожидания.

Аренда: заявленные ставки и реальность

В офисном сегменте:

• заявленные ставки класса A — около $60/кв. м;

• реальные сделки — $35–40.

В торговой недвижимости:

• Tashkent City Mall — до $70/кв. м;

• обычные ТЦ — около $20.

Около 30% розничной торговли по-прежнему приходится на базары, однако маркетплейсы постепенно усиливают позиции.

Эскроу-счета: переломный момент

Введение эскроу-счетов в 2026 году может стать ключевым этапом перехода к цивилизованной модели рынка.

В отличие от других стран, механизм внедряется не столько для борьбы с мошенничеством, сколько для:

• стабилизации финансирования проектов;

• повышения качества девелопмента;

• дисциплинирования банковского сектора.

Если девелоперы частично готовы к новой модели, банки испытывают серьёзные адаптационные сложности.

Государственные инициативы

Рынок поддерживают:

• ипотека с господдержкой;

• закон о реновации (первое чтение);

• подготовка закона о ЗПИФах;

• утверждённый Генплан Ташкента.

2025 год эксперт назвал точкой перехода к современному, институциональному рынку недвижимости.

Перспективы

Наиболее перспективные направления:

• редевелопмент зданий советского модернизма;

• реконструкция офисных объектов;

• многофункциональные комплексы на промзонах;

• проект «Новый Ташкент».

Главный вывод эксперта: Узбекистан — не рынок дешёвых активов, а растущая экономика с высоким внутренним капиталом и завышенными ожиданиями собственников.